Комментируя ситуацию на рынке кондоминиумов Пхукета, управляющий директор Knight Frank Thailand Наттха Кахапана отметил, что положение улучшается, а россияне внесли в это отдельный вклад.
«Инвесторы из России начали возвращаться в конце 2021 года и стали главной покупательской силой в этот период. Однако в целом рынку кондоминиумов Пхукета еще нужно время на восстановление», – цитирует специалиста газета Bangkok Post.
До пандемии самыми многочисленными покупателями квартир на острове были китайцы, однако они почти полностью исчезли «по причине контроля на китайских границах и ограничений на международные банковские переводы», пишет Bangkok Post со ссылкой на господина Кахапану. В первом квартале их место заняли россияне, которые, впрочем, уже в марте сами столкнулись и с ограничениями на поездки в Таиланд, и с трудностями в переводах денег за рубеж. На фоне спецоперации российские авиакомпании свернули рейсы за рубеж, иностранные перевозчики перестали летать в Россию, системы Visa и MasterCard ушли с российского рынка, а ЦБ РФ ввел ограничения на переводы денег за рубеж. Впрочем, у россиян были весь январь и почти весь февраль, когда эти препятствия отсутствовали. За эти месяцы туристы из России, которые были самыми многочисленными на Пхукете, внесли и свой вклад в восстановление рынка недвижимости.
Согласно данным Центра информации в сфере недвижимости (REIC), на россиян в первом квартале пришлось 74 трансфера кондоминиумов на Пхукете общей стоимостью в 245 млн бат. Китайские покупатели за это время завершили всего 14 сделок на 53 млн. При этом за весь 2021 год на долю клиентов из России пришлось всего 54 трансфера на 251 млн, а на долю китайцев – 66 сделок на 315 млн.
«Впрочем, российский рынок замедлился на фоне эскалации политического конфликта», – указал господин Кахапана, имея в виду начало военной операции на Украине. – «Если китайские и российские покупатели вернутся, то помогут дать уверенность девелоперам, поскольку у них есть потенциал помочь ускорить восстановление пхукетского рынка кондоминиумов».
Впрочем, по состоянию на конец второго квартала, изменений внешнего фона не произошло. Китай даже не намекает на прекращение политики нулевой терпимости к коронавирусу и открытие границ, а Россия продолжает специальную военную операцию на Украине до достижения заявленных целей. При этом позитивные новости все же есть: Банка России постепенно смягчает ограничения на переводы средств за рубеж для резидентов, курс рубля к доллару отошел от мартовских минимумов. Также относительно стабилизировалась ситуация с авиаперевозками, хотя прямых полетов из России в Таиланд по-прежнему нет, а цены на доступные рейсы с пересадками высокие. В конце мая министры экономики России и Таиланда Максим Решетников и Джурин Лаксанависит подтвердили намерение возобновить прямые рейсы, но никаких конкретных решений не озвучили. По итогам встречи российская сторона лишь заявила, что вопрос был передан профильным министерствам – транспорта и туризма.
Без туристов
Господин Кахапана отметил, что до коронавирусного кризиса рынок кондоминиумов Пхукета был очень популярен у иностранных покупателей, которые как приобретал жилье как для собственного проживания на отдыхе, так и для целей сдачи в аренду. Однако из-за пандемии Пхукет на два года остался практически с нулевым турпотоком, да и сейчас прибытия на остров составляют лишь малую часть от допандемийных.
Согласно отчету Иммиграционного бюро Пхукета, в мае аэропорт принял 86,4 тыс. пассажиров из-за рубежа, за 1-14 июня – еще 52 тыс. Власти не без оснований указывают на позитивную динамику, однако показатели в разы ниже докризисных и пока не дают надежд на 5 млн зарубежных прибытий за год, о которых говорила в конце мая директор пхукетского офиса Минтуризма Рачадапорн Оин. В отсутствие туристов на Пхукете нет не только потенциальных покупателей нового жилья, но и тех, кто снимал бы уже имеющиеся на рынке квартиры, которые банально простаивают.
Пхукетский офис Минтуризма рассчитывает, что в заключительном квартале 2022 года зарубежные прибытия выйдут на уровень 10 тыс. в сутки, то есть порядка 300 тыс. в месяц, но это в лучшем случае можно сравнить с показателем низкого сезона по докризисным меркам.
Озвучивая свой прогноз в мае, госпожа Оин возлагала особые надежды на Индию, Саудовскую Аравию и ОАЭ. Первая страна является лидером по прибытиям (40,7 авиапассажиров за период с 1 мая по 14 июня), однако две другие замыкают первую десятку (3,8 тыс. и 3 тыс. соответственно). Для сравнения, Россия, с которой нет прямого авиасообщения, дала за полтора месяца 5,8 тыс. прибытий, а почти полностью закрытый Китай – 2,7 тыс.
Как отмечает Knight Frank Thailand, на фоне пандемии девелоперы поставили на паузу процесс запуска новых кондоминиумов в 2021 году, сконцентрировавшись на том, чтобы реализовать хотя бы имеющееся предложение.
«На пути возрождения пхукетского рынка кондоминимумов по-прежнему много вызовов, порожденных экономическими факторами, связанными с туризмом. Однако туристическая ситуация начала улучшаться в сравнении с предыдущим периодом, когда действовала программа Test & Go», – отметил господин Кахапана.
Выживание в кризис
Согласно данным Knight Frank Thailand, предложение кондоминиумов на Пхукете в конце 2021 года составляло около 26,1 тыс. квартир, при этом запуска новых проектов не было вообще. Реализовать девелоперам удалось 78% жилья, примерно 20,4 тыс. тыс. квартир. На фоне отсутствия новых проектов уровень реализации даже вырос на 2,4% в сравнении с 2020 годом, хотя количество проданных квартир за год упало с 1956 до 615. Почти 90% проданных апартаментов приобрели покупатели из России и небольшое число европейцев и китайцев, посещающих Пхукет ежегодно. Оставшиеся 10% пришлись на граждан Таиланда.
Как отмечает Knight Frank Thailand, одним из ключевых условий, определяющих цену квадратного метра в кондоминиуме, остается вид из окна, варианты с самыми лучшими видами – самые ликвидные даже в кризис. При полноценных видах на море средняя цена составляла в 2021 году 196,2 тыс. бат за кв. м (рост на 1,6% в сравнении с 2020 годом), при частичных видах – 97,5 тыс. (падение на 2,2%), без видов на море – 76,5 тыс. (рост на 0,45%).
«Если ситуация вернутся к норме, запрашиваемая продавцами цена вырастет на 10-15%, в особенности для квартир с видами на море, которые продаются лучше, чем остальные», – указала господин Кахапана.
Если же говорить о том, создал ли кризис какие-то особые возможности для покупки квартир с большим дисконтом, то наиболее серьезные скидки предлагаются на жилье с частичными видами на море, давно находящееся на рынке. В этом случае можно говорить о дисконтах до 40%.